Durchschnittliche Kosten der Bauanträge:

Wohnungen – ca. 246.000,00 € / Einfamilienhäuser – ca. 391.000,00 €

Zu beachten ist natürlich, dass dies die Kosten vor dem Baubeginn sind. Im Laufe des Baus können diese Zahlen selbstverständlich noch weiter ansteigen. Auch die Kosten für das Grundstück und die Grunderwerbssteuer sind nicht miteinbegriffen.

Durch unterschiedliche Faktoren wie z.B. die gestiegenen Materialkosten, ist der Neubau für Interessenten aktuell relativ teuer. Egal ob ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung über einen Bauträger, mit den momentanen Einflüssen hat jeder in der Neubausparte zu kämpfen. Der bundesweit vorhandene Wohnraummangel macht die Situation im Neubausektor ebenfalls nicht einfacher.

Allerdings geht dies auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei, sondern beeinflusst den aktuellen Markt merklich negativ. Die Forscher des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) schrieben, dass die Immobilienpreise in den letzten 60 Jahre noch nie “so schnell so Stark” gefallen sind wie 2023.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) veröffentlichte ebenfalls neue Informationen. (Zur Erläuterung: Der Verband vertritt die größten Immobilienfinanzierer in Deutschland.) Die Immobilienpreise sollen Ende 2023 (viertes Quartal) im Vergleich zum Vorjahr in allen Bereichen gesunken sein. Genauer gesagt sollen sich die Preise durchschnittlich um 7,2 Prozent vermindert haben.

Wie es 2024 weitergeht ist nur schwer vorhersehbar. Es wird wohl weiterhin Schwankungen geben aber man merkt im neuen Jahr bereits eine Besserung der Lage. Der Leitzins wurde nicht weiter erhöht sondern stagniert momentan, sodass man eine gewisse “Abschwächung” der Situation sieht. Wir sind gespannt, wie sich der Immobilienmarkt 2024 weiterentwickelt und welche neuen Chancen sich dadurch aufzeigen.

Ab 2024 möchte Wirtschaftsminister Robert Habeck den Umstieg der bisherigen Öl- und Gasheizungen auf klimafreundliche Heizungen durch ein soziales Förderprogramm vorantreiben. Da sich die Förderung erstmals am jeweiligen Einkommen orientiert, soll sie auch finanziell schwächeren Haushalten den Umstieg erleichtern bzw. ermöglichen. 

Neu verbaute Heizungen sollen ab 2024 zu mindestens 65 Prozent aus Erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe kann mit Öl- und Gasheizungen nicht realisiert werden, weshalb Habeck schon zahlreiche Ausnahmen und Übergangsfristen ankündigte. Die einzige Möglichkeit die strengeren Vorgaben umzusetzen, ist ein Umstieg auf eine Wärmepumpe oder Fernwärme.

Im Handwerk und der Heizungsindustrie werden die neuen Pläne nicht sehr positiv angesehen. „Es gelingt eine Klimawende eher nicht mit einem Fingerschnipsen am Kabinettstisch.“ sagte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Sanitär Heizung Klima, Helmut Bramann.

„Wenn die Haltung ist: Das könnte kompliziert sein – dann ist das inakzeptabel.“ sagte Robert Habeck. Des Weiteren müsse Deutschland die Probleme zur Klimaneutralität entschlossen angehen, in der Vergangenheit sei viel zu wenig passiert, so Habeck.

Bisher seien 6,2 Millionen Formulare online und ca. 584.000 Erklärungen in Papierform übermittelt worden. Somit kommt man auf eine Abgabequote von 18 Prozent. Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer noch wie gewohnt berechnet. Danach wird eine neue Berechnungsmethode angewendet. 

Schon seit längerem steht eine Fristverlängerung durch die bisher geringe Abgabe im Raum. Dazu kommt, dass Mitte Juli die Steuer-Plattform „Elster“ technische Schwierigkeiten hatte und nicht erreichbar war. 

„Möglicherweise muss man da sich vorbehalten, noch einmal an den Fristen etwas zu machen.“ sagte Bundesfinanzminister Christian Lindner kürzlich. Diese Entscheidung liegt allerdings bei den Bundesländern. Der Präsident der Bundessteuerberaterkammer hatte bereits die viermonatige Frist als „von Anfang an völlig utopisch“ bezeichnet.

Die meisten Bundesländer wollen allerdings an die Abgabefrist zum 31. Oktober festhalten. Am 13. Oktober beraten sich die Finanzminister der Bundesländer erneut über eine Fristverlängerung. 

Stand jetzt schert lediglich Baden-Württemberg aus. Dort erhalten Eigentümer einen Aufschub für ihre Erklärungen. Denn die Erinnerungen für die Immobilienbesitzer werden in den ersten drei Monaten des nächsten Jahres verschickt. Dies sei keine offizielle Fristverlängerung aber Eigentümer haben so de facto mehr Zeit, um ihre Grundsteuererklärung abzugeben.

Nach Angaben der KfW nutzen ca. 29 % der Haushalte mindestens eine dieser Technologien: 

• Fotovoltaik
• Solarthermie
• Batteriespeicher
• Wärmepumpe
• Kraft-Wärme-Kopplung
• Holzpellet-Heizung
• Elektroauto

Ein Jahr zuvor lag dieser Wert noch bei 26,5 %. Die Haushalte, die solch eine Investition planen, haben sich von 7 % auf 13 % fast verdoppelt.

Experten warnen aber jetzt schon, dass die Kehrtwende von fossilen Energieträgern zu nachhaltigen Technologien nur funktionieren wird, wenn der Staat auch einkommensschwächere Haushalte mitnehme.

Schon vor dem aktuellen Ukraine-Krieg gaben etwas mehr als die Hälfte der befragten Haushalte an, einen großen bis sehr großen Kostendruck bei der Wärmeversorgung zu spüren. Dieser Druck dürfte sich in den nächsten Monaten nochmals verschärfen. 

Ein großes Problem vieler Leute seien die relativ schlecht gedämmten Häuser. So leben z.B. 30 % der Befragten in Häusern oder Wohnungen, in denen es Fenster mit Einfachverglasung gibt. 

„Da vor allem einkommensschwächere Haushalte in schlecht gedämmten Immobilien wohnen, müssen gerade hier finanzielle Hürden und Informationsdefizite bei einer Sanierung abgebaut werden“, schrieben die Volkswirte der KfW. „Dies kann auch dazu beitragen, dass die dort vorhandenen Zweifel an einer fairen Energiewende schwinden und künftig breitere Teile der Gesellschaft mitgenommen werden können – was sowohl soziale Spannungen verhindert als auch essentiell für das Erreichen der Klimaschutzziele ist.“

Die Grundsteuer im Allgemeinen

Sie ist eine Objektsteuer, die jährlich an die Gemeinde verrichtet werden muss. Man kann sie in drei verschiedene Arten einteilen:

• Die Grundsteuer A (agrarisch) wird fällig für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
• Die Grundsteuer B (baulich) wird fällig für bebaubare und bebaute Grundstücke sowie für Gebäude.
• Ab 2025 wird die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke fällig. Sie wird eingeführt, um unbebaute Grundstücke höher besteuern zu können, dadurch Spekulationen zu verhindern, als auch neuen Wohnraum zu schaffen.

Da die Grundsteuer B für die meisten Menschen wohl die Wichtigste ist, gehen wir nun näher darauf ein. 

Die Neuberechnung hat bereits Anfang 2022 begonnen und die Finanzämter müssen in Deutschland bis Ende 2024 ca. 35 Millionen Grundstücke neu bewerten. Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, Auskünfte zur Neubewertung abzugeben.

Laut dem Bundesfinanzministerium sind folgende Angaben erforderlich (Beispiel Saarland ; Abhängig vom Bundesland):

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes
• Immobiliennutzung
• Allgemeine Grundbuchdaten (wie z.B. Flurnummer, …)
• Immobilienart (Mietshaus, EFH, …)
• Wohnungszahl und Größe
• Garage/Stellplätze
• Nettokaltmiete

Die meisten dieser Angaben finden Sie im Kaufvertrag, den Grundbuchauszügen oder dem Grundbuchamt.

Saarland – Das Berechnungsmodell „Bundesmodell“

Dies ist ein werteorientiertes Verfahren, bei dem individuelle Grundstücksfaktoren wie z.B. aktuelle Boden- oder Mietpreise berücksichtigt werden. Im Saarland folgt eine leicht abgewandelte Form dieses Modells. Denn bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen wird eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen. 

Grundsteuererklärung 2022

Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung liegt zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022. Gezahlt wird die Steuer aber erst 2025. Wer diese Frist nicht einhält, muss mit einem Bußgeld rechnen und die Angaben werden geschätzt. Dies kann zu einer höheren Steuer führen, als eigentlich notwendig. 

Damit dieser Fall nicht eintritt, können Sie die Grundsteuererklärung auf elektronischem Wege über das Programm Elster abgeben. Dafür benötigen Sie allerdings ein Benutzerkonto auf Elster, als auch Aktivierungsdaten (nur per Post möglich), mit einer Versandzeit bis zu zwei Wochen. Alternativ können Sie natürlich auch einen Steuerberater damit beauftragen, alle benötigten Daten in das Programm einzutragen.

Der Herbst 2022 wird für viele Mieter eine schwere und teure Zeit. Deshalb reagieren schon jetzt Vermieter und heben die Vorauszahlungen an. Dies ist der Fall, da sonst dem Mieter hohe Nachzahlungen drohen.

Momentan sind Strom, Heizöl sowie Gas so teuer wie schon lange nicht mehr.

Höhere Kosten bedeuten längerfristig auch höhere Mieten. Davon betroffen sind z.B. Mietverhältnisse mit einer Indexmiete, da diese abhängig von den Verbraucherpreisen sind. Auch Mieten, die sich an dem Mietspiegel orientieren, könnten durch die momentane Inflation steigen. Die Staffelmiete kann nicht einfach erhöht werden, da die Steigerung im Vertrag beschlossen wird. 

Der Preis-Schock im nächsten Jahr

Mieter sowie Eigentümer, die sich selbst um Strom- oder Gasverträge bemühen, merken schon jetzt die Preisanstiege. Für Mieter mit einer Zentralheizung kommt der Hammer erst noch. Die Preiswende gab es zum Jahreswechsel. Dadurch könnte es erst im nächsten Jahr für viele Haushalte teurer werden. Auch die Mehrkosten der Öltanks, die in diesem Jahr gefüllt wurden, werden teilweise von den Vermietern erst mit der Abrechnung im kommenden Jahr weitergegeben.

Dadurch empfehlen Experten, sich schon jetzt Geld auf die Seite zu legen bzw. Rücklagen zu bilden. 

Die Immobilienpreise nahmen in den letzten Jahren nur zu. Doch dies könnte bald ein Ende haben, durch die steigenden Zinsen bei Immobilienkrediten, die Inflation, als auch der immer noch andauernde Ukrainekrieg. 

Experten schätzen, dass bis zum Ende des Jahres 2022 der Zinssatz auf ca. 3,5 % im Durchschnitt ansteigen soll.

Potentielle Gründe für Kaufpreisrückgänge bzw. – stagnationen

• •Inflation: Die Inflationsrate in Deutschland kommt auf den höchsten Wert seit ca. 40 Jahren. Die Menschen benötigen immer mehr Geld, für ganz alltägliche Sachen wie z.B. Lebensmittel, Heizöl oder auch Benzin. 

• •Erhöhte Bauzinsen: Es ist durchaus vorstellbar, dass die Zinsen weiterhin steigen werden, sodass sich immer weniger Menschen finden, die ein Immobiliendarlehen finanziell gestemmt bekommen. 

•Krisen: Durch Krisen wie z.B. der Ukrainekrieg oder auch die Klimakrise sind die Leute verunsichert und überlegen sich zweimal, ob sie Geld investieren möchten oder nicht. 

Meine Immobilie jetzt verkaufen oder noch abwarten?

Wenn man den momentanen Immobilienmarkt mit einem Berg vergleicht, sind wir aktuell an der Spitze des Berges angelangt. Deshalb wäre es derzeit noch immer der genau richtige Zeitpunkt für einen Verkauf. Vor allem, wenn man seine Wohnsituation sowieso verändern möchte, sollte man auf jeden Fall darüber nachdenken. 

Die EZB reagierte auf die europaweite Inflation stärker als erwartet, nämlich am 21.07.2022 mit einem Leitzinsanstieg von 0 auf 0,5 %.

Möchten sich Banken nun Geld bei der EZB leihen, müssen sie Zinsen bezahlen. Damit möchte man bezwecken, dass weniger Geld in Umlauf kommen und der Wert des Euros steigen soll. 

Für Immobilienkäufer und Kreditnehmer gibt es dadurch keine direkten Auswirkungen. Dennoch könnten Kreditgeber höhere Zinsen für Baufinanzierungen verlangen, da es auch für diese teurer wird, bei der EZB Geld zu leihen. 

Demnach hat es durchaus indirekte Auswirkungen auf Käufer und Kreditnehmer.

Sobald die Zinsen steigen, werden Immobilienkredite unrealistischer und immer weniger Menschen können sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Nun kommt das Angebot- und Nachfrageprinzip ins Spiel. Die sinkende Nachfrage der Leute hat zur Folge, dass die Immobilienpreise ebenfalls sinken werden. Dadurch wird das Thema Eigenkapital immer wichtiger. Eine 100 oder sogar 120 % Finanzierung wird sehr schwer umsetzbar sein, wenn überhaupt wird es sehr teuer. 

Es bleibt abzuwarten, ob die EZB den Leitzins noch weiter anhebt oder ob man die europaweite Inflation unter Kontrolle bekommt.